Итак, Вы решили приобрести недвижимость в Италии. Этап выбора позади, желаемый объект найден — впереди Вас ждет непосредственно процедура покупки и оформление всех необходимых бумаг. Специалисты компании PYGMALION осуществляют полную поддержку при покупке недвижимости в Италии, давая своим клиентам возможность не вникать в юридические и другие тонкости, которых этот процесс содержит достаточно много. Тем не менее, в данном материале мы расскажем об основных этапах приобретения объектов жилой и коммерческой недвижимости в Италии.

Договор о намерениях

Начнем с того, что для въезда в страну с целью покупки и оформления документов покупателю потребуется въездная виза. Часто для клиента оказывается предпочтительным вариант, при котором специалисты компании PYGMALION полностью берут на себя оформление всех бумаг, действуя по доверенности — в таком случае выезд покупателя в страну не является обязательным. Если же въезд в страну необходим, первый документ, который потребуется покупателю — это, конечно, загранпаспорт. Оформление въездной визы в консульстве обычно не вызывает проблем, консульский сбор составляет €35. Для ускорения процедуры получения визы гражданин РФ может обратиться в визовый центр, действующий при посольстве. В таком случае стоимость визы составит €60. Срок рассмотрения заявки не должен превышать 10 дней, а наши специалисты могут дать все необходимые консультации и оказать поддержку уже на этом этапе.

Стартовым этапом приобретения любого объекта недвижимости в Италии является оформление бумаги, которую можно назвать «договором о намерениях», сами итальянцы называют ее proposta irrevocabile d’acquisto. Цель данного документа — юридически зафиксировать готовность покупателя купить конкретный объект недвижимости, а продавца — соответственно, продать. В ней же прописываются полные данные продавца; адрес, описание и цена недвижимости; сроки совершения сделки и оплаты; порядок составления нотариального акта, а также все возможные комиссионные вознаграждения.

Как пояснил ведущий консультант компании PYGMALION по вопросам недвижимости Италии Алексей КОСОТУРОВ, в этом же документе прописывается размер аванса, который покупатель вносит в качестве подтверждения серьезности своих намерений, его размер определяется индивидуально в зависимости от стоимости объекта недвижимости. При этом стоит отметить, что сумма аванса полностью учитывается при конечном расчете: то есть вычитается из общей суммы сделки. Так как главная цель сторон на данном этапе — заявить о своих намерениях, а не взять взаимные обязательства, в случае отказа от сделки любой из сторон аванс полностью возвращается клиенту без каких-либо штрафных санкций.

От намерений — к покупке

Следующий этап покупки недвижимости в Италии переводит нас от намерений к непосредственным действиям. Он заключается в подписании предварительного договора (compromesso или preliminare di vendita). Этим документом продавец и покупатель закрепляют уже не желание, а взаимное обязательство совершить сделку. Данные, указываемые в данном договоре, частично дублируют те, что прописываются в «договоре о намерениях», однако содержат массу уточнений: способ и сроки продажи, место составления нотариального акта, наличие ипотеки на имущество или другие обязательства, соответствие недвижимости жилищным нормам. Именно на основании пунктов данного договора сделка доводится до конца, а потому составлять и подписывать его лучше всего при поддержке квалифицированных специалистов, имеющих обширный опыт работы с итальянской недвижимостью.

Важнейшим моментом подписания предварительного договора является внесение предоплаты, размер которой также определяется в зависимости от стоимости объекта жилой или коммерческой недвижимости и обычно колеблется в пределах 5-10 процентов от общей суммы сделки. Данная сумма, как и аванс, позже вычитается из общей стоимости объекта. Но, по словам Алексея КОСОТУРОВА, есть и крайне важное отличие, о котором необходимо помнить — в случае отказа покупателя от сделки, сумма предоплаты, в отличие от аванса, не возвращается. Внесение предоплаты накладывает крайне серьезные обязательства и на продавца, так как если сделка срывается по его вине, покупатель имеет право на компенсацию в двойном размере залога.

Для окончательной регистрации сделки стороны обращаются к нотариусу, работу которого оплачивает покупатель: стоимость его услуг составляет около 300 евро. В первую очередь, нотариус проверяет, не имеет ли недвижимость обременений (не передана ли в аренду, не находится ли в залоге у банка, не наложен ли арест на данное имущество госорганами и так далее). Он же проверяет соответствие установленным нормам всей технической документации, предоставляемой продавцом недвижимости — то есть гарантирует соответствие недвижимости строительным, санитарным и прочим нормам. В дальнейшем именно нотариус выступает ответственным лицом в случае возникновения спорных моментов. Если нотариус подтверждает соответствие объекта недвижимости всем требованиям, стороны переходят к составлению нотариального акта и оплате по договору. После этого нотариальный акт в течение двадцати дней регистрируется в реестре недвижимости и право собственности переходит к покупателю.

Налоги и сборы

Как видно, процедура достаточно прозрачная, хотя и имеющая массу тонкостей. Но на этом информация, с которой стоит ознакомиться покупателю недвижимости в Италии, не исчерпана. Приобретатель недвижимости также должен выплатить ряд государственных сборов и налогов, ставки которых варьируются в зависимости от одного из двух типов жилья, на которые условно разделена вся недвижимость Италии: первичного или вторичного.

Термин «первичное жилье / Prima casa» используется в качестве обозначения первой покупки жилья резидентом Италии для собственного проживания. Если же покупка осуществляется нерезидентом страны или приобретаемая недвижимость не является первой и единственной в списке собственности покупателя, речь идет о «вторичном жилье / Seconda casa». В эту же категорию попадают все объекты коммерческой недвижимости.

Всего покупатель обязан выплатить четыре типа сборов: налог на добавленную стоимость (при приобретении недвижимости у юрлица), регистрационный сбор (плата за регистрацию акта купли-продажи), ипотечный сбор (плата за действия связанные с регистрацией, записью, аннотациями в государственный реестр недвижимости) и кадастровый сбор (за переоформление недвижимости).
Приведем основные ставки:

В случае приобретения недвижимости в Италии у юридического лица:

Первичное жилье / Prima casa

• НДС 4%
• Регистрационный сбор — 168,00 €
• Ипотечный сбор — 168,00 €
• Кадастровый сбор — 168,00 €

Вторичное жилье / Seconda casa

• НДС 10%
• Регистрационный сбор — 168,00 €
• Ипотечный сбор — 168,00 €
• Кадастровый сбор — 168,00 €

При покупке недвижимости у частного лица:

Первичное жилье / Prima casa

• Регистрационный сбор 3%
• Ипотечный сбор (фиксированный) 168,00 €
• Кадастровый сбор (фиксированный) 168,00 €

Вторичное жилье / Seconda casa

• Регистрационный сбор 7%
• Ипотечный сбор 2%
• Кадастровый сбор 1%

От визы до ПМЖ

Покупка недвижимости в Италии дает приобретателю ряд льгот, основная из которых — это право на получение мультивизы, дающей право на многократный въезд в страну. Процедура ее оформления достаточно проста: нужно лишь предоставить ксерокопию документа, подтверждающего право собственности на объект и оригинал выписки из регистра недвижимости. А вот права получения вида на жительство (ВНЖ) приобретение недвижимости в Италии не дает. Для его оформления нужно сначала получить так называемую визу типа D, дающую право пребывать в Италии 365 дней. Для этого нужно предоставить в консульство достаточно серьезный пакет документов:

• Бланк заявки (анкета) на въездную визу;
• Фотография на документы 3х4, соответствующая возрасту человека, на которого подается заявка на визу;
• Заграничный паспорт, срок действия которого должен превышать как минимум на три месяца срок действия запрашиваемой визы, и ксерокопия страниц с метрическими данными.
• Страховой полис на весь период пребывания;
• Документация и подробные гарантии экономической состоятельности (по законодательству Италии минимальная сумма годового дохода иностранного гражданина, претендующего на длительное пребывание в стране, должна быть не меньше двойной годовой суммы социальной субсидии). Источниками дохода могут быть пенсии или пожизненные ренты, сдача в аренду недвижимости, доходы от бизнеса.
• Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость в Италии;
• Разрешение из полицейского управления по месту нахождения недвижимости.

Получив визу типа D, Вы можете въехать в страну и подать в полицейское управление документы на ВНЖ. Изначально временный вид на жительство предоставляется на один год, потом каждые два года он продлевается до достижения пять лет. Продлить ВНЖ и получить разрешение на постоянное место жительства (ПМЖ) Вы сможете только на основании документов, подтверждающих наличие дохода в Италии и места жительства.

Другими основаниями для получения ВНЖ в Италии являются брак с гражданином этой страны и создание юридического лица. Постоянный вид на жительство можно получить после пяти лет проживания в стране, при этом отказываться от имеющегося гражданства необязательно — законодательство и Конституция Италии не запрещают двойного гражданства.