Pygmalion

моделирование инвестиционных и бизнес стратегий

 

Lease-back: недвижимость с гарантиями

 

Инвестиции в недвижимость стабильных государств Европы, будь то Франция, Италия, Швейцария или Австрия всегда привлекали потенциальных инвесторов приемлемой потенциальной доходностью, высокой правовой защищенностью, возможностью самостоятельно пользоваться приобретенным жильем… Однако прямая покупка недвижимости требует серьезных первоначальных вложений с одной стороны, плюс для получения дохода необходимо осуществлять постоянную сдачу ее в аренду, что заставляет инвестора тратить свои силы и время на протяжение всего срока владения жильем. Избавиться от этих минусов и дать инвестору дополнительные преимущества, призвана система lease-back.

От покупки до ренты

lease-back Схема возвратного лизинга (lease-back) или гарантированная рента была разработана во Франции в 1976 году. Стимулом для ее активного использования послужили серьезный приток туристов и желание привлечь дополнительный поток средств в туристический сектор. Мест в отелях зачастую не хватает, да и сами французы нередко арендуют жилье на длительный срок. Показав свою эффективность во Франции, lease-back достаточно быстро нашла применение и в других странах: Австрии, Великобритании, Испании, Швейцарии… Правда, стоит отметить, что в Швейцарии и Австрии у российских инвесторов возникает ряд сложностей, связанных с ограничениями для иностранного капитала.

Суть схемы «lease-back» состоит в том, что инвестор, купив дом или квартиру, сдает их в аренду управляющей компании. Средний срок такого договора составляет от 7 до 11 лет. При этом инвестор получает существенные налоговые льготы и гарантированный доход на протяжении всего действия срока договора. К примеру, во Франции при покупке недвижимости по схеме «lease-back» покупатель освобождается от НДС, который составляет 19,6 %. Это означает, что недвижимость стоимостью, например, 100 000 € обойдется в 80 000 €. Кроме того, при определенных условиях рентный доход может быть полностью освобожден от французских налогов.

Своя недвижимость – чужая ответственность

Управляющая компания несет полную ответственность за приобретаемую недвижимость, в спектр ее обязанностей входит осуществления текущих платежей за коммунальные услуги и ремонт, налоги, сдача жилья в аренду и обеспечение стабильного поступления прибыли. Кроме того, компания берет на себя обязательство вернуть собственность в том же состоянии, в каком получила – ущерб, нанесенный арендаторами и многие другие обстоятельства, приведшие к порче имущества, являются заботой управляющей компании.

инвестиции lease-back

Обычно контракт также предусматривает возможность бесплатного проживания в приобретенном жилье от 2 до 6 недель в год. При желании, инвестор может передать этот право третьим лицам или отказаться от него в обмен на более высокую доходность. Не стоит забывать и о росте цены на приобретенную недвижимость, вкладывающей свою долю в формирование дохода. Конкретные условия зависят от вида собственности, но при наличии квалифицированных консультантов у инвестора всегда есть возможность обеспечить высокий уровень безопасности инвестиций и приемлемый уровень дохода. Стоит отметить, что непосредственно с момента покупки инвестор является единственным 100 % хозяином собственности, соответствующая запись об этом делается в земельном реестре.

Сроки и перспективы

Естественно, что недвижимость, доступная по lease-back, расположена в тех районах, где ожидается большой скачок цен на жилье в ближайшие 8-10 лет. Более того, сами квартиры и дома - как и 4-5-звездные отели - расположены так, что их стоимость обладает серьезными перспективами роста. В итоге, доходность данного вида инвестиций оценивается в рамках 4-8 процентов в зависимости от страны и типа недвижимости. В данном случае мы говорим о фиксированной доходности прописанной в договоре ренты. Но не надо забывать, что минимальный рост цен на недвижимость составляет 5% в год, поэтому минимальная ожидаемая доходность варьируется в зависимости от страны от 9% до 13%. В том случае, когда горизонт инвестиций составляет 10 лет. Это – срок 100% окупаемости без каких-либо финансовых вложений.

Данный уровень нельзя назвать высоким, но с учетом предоставляемых гарантий и возможностей, он является более чем приемлемым. По словам генерального директора Группы компаний Pygmalion Новикова Ивана, lease-back является достаточно универсальной схемой, позволяющей решить как вопросы приумножения капитала, так и непосредственно приобретения недвижимости для проживания по истечении срока действия контракта.

гарантированный доход

Доходность «в кредит»

Одним из преимуществ lease-back является возможность получения ипотечного кредита, покрывающего часть суммы сделки – до 95% под фиксированные проценты - 5,2 % или 4 % по гибкой системе оплаты. В итоге, инвестор оплачивает первоначальный взнос, получает жилье в собственность, а рассчитаться с кредитом ему помогает доход от сдачи жилья в аренду. Кредит в 95 % вряд ли можно будет покрыть доходами от аренды, однако 60-70 % кредиты - вполне.

Это позволяет несколько снизить пороги входа, однако снижает и потенциальную доходность на ближайшую перспективу за счет процентов по кредиту. Поэтому вариант с ипотекой подходит, скорее для тех, чьей целью является приобретение недвижимости с целью проживания или получения дохода в долгосрочной перспективе. Инвестору, ожидающему получения ощутимой прибыли в ближайшем будущем, необходимо самостоятельно оплатить покупку, что делает сумму инвестиций достаточно высокой.

В любом случае, востребованность максимально безопасных инвестиций с пусть не запредельной, но гарантированной доходностью серьезно возросла после экономического кризиса. Традиционно в подобных ситуациях инвесторы обращают внимание на недвижимость, однако на фоне снижения доходности по российским объектам, особую актуальность приобретают схемы, позволяющие максимально комфортно и безопасно вложить средства в зарубежную собственность.