Все больше инвесторов обращает свое внимание на иностранную недвижимость — от Европы до Африки. В этом списке США стоят немного особняком — беспрецедентное падение цен на фоне финансового кризиса и позитивные ожидания по поводу перспектив их роста, плюс возможности привлечения кредитов под покупку делают многие из предложений практически уникальными. Об основных принципах выбора и покупки недвижимости в США, возможностях получения дохода и разнообразии предложений на рынке мы беседуем с ведущим консультантом компании PYGMALION по вопросам недвижимости США Евгением Русиновым.
— Евгений, расскажите, пожалуйста, немного о себе — как долго вы проживаете в США и работаете на рынке недвижимости, почему выбрали именно это направление…
— Родился и вырос я в Москве, все мое детство прошло здесь. Когда пришло время поступать в ВУЗ, мы с родителями решили, что учиться я буду за рубежом. Сначала думали про Европу, но потом решили, что это будет США. Так я оказался в Майами. Ну а далее все развивалось, как и у многих — появились друзья, после окончания предложили неплохую работу, позже я получил вид на жительство.
В общей сложности, я прожил в Америке чуть более 14 лет. Сейчас практически живу «на две страны» — это особенность моей работы: встречи с клиентами и консультации — в Москве, подбор и показ объектов и оформление документов — естественно, в Америке. Ну а рынок недвижимости в качестве поля для деятельности я выбрал достаточно осознанно, как один из наиболее динамичных и интересных, но в то же время стабильных, я бы даже сказал «основательных».
— Продажами американской недвижимости также занимаются многие компании в России. В чем принципиальное различие в работе с российскими риелторами и специалистами, находящимися непосредственно в США?
— Разница огромна. Я искренне считаю, что для того, чтобы продавать недвижимость, необходимо провести много лет там, где эта недвижимость находится. Только через много лет проживания, общения, работы на рынке появляется возможность учитывать в работе с клиентом малейшие детали, незаметные с первого взгляда. Риелтор — это своего рода «гид по недвижимости», в задачи которого входит не только показать фотографии объекта и назвать цену, но и показать объект покупателю, предостеречь его от возможных рисков, рассказать о районе, в котором находится недвижимость, вплоть до автомобильных пробок и ближайшего супермаркета с хорошим ассортиментом.
Кстати, именно в этом состоит серьезное отличие компании PYGMALION от подавляющего числа предложений на рынке. Чаще всего, агентства, работающие в России, имеют некий штат менеджеров, которые предлагают здесь ознакомиться с возможными предложениями, посмотреть фото, выясняют пожелания клиента… Потом заочно выясняют соответствие того или иного объекта этим пожеланиям, клиент отправляется на место, где его встречает уже новый менеджер… Цепочка длинная, запутанная и, честно говоря, не слишком эффективная.
Мы со своей стороны предлагаем полное сопровождение сделки: при необходимости наши специалисты сопровождают клиента в поездках, вместе с ним подбирают объекты в Москве, осматривают их в США, могут полностью организовать поездку и так далее. После консультаций клиент заполняет бриф, где указывает желаемое расположение, количество спален, максимальную стоимость — массу всевозможных деталей… Наши специалисты подбирают максимально подходящие варианты, после чего сопровождают клиента на всех этапах — от выбора до оформления покупки.
— Инвесторов, рассматривающих варианты вложения средств в недвижимость, в первую очередь интересует динамика цен за последние несколько лет и прогнозы на будущее. Не могли бы Вы вкратце обрисовать картину, складывающуюся сейчас на рынке?
— Это тема для отдельного разговора, но если вкратце: всем известно простейшее правило, что покупать надо на максимуме падения цены, чтобы потом заработать на росте. Сейчас цены на недвижимость в США переживают серьезный спад, мнения по поводу того, достигли ли они «дна» расходятся, но «отскока» ожидают все. Так или иначе, ситуация на рынке выравнивается, а значит в обозримом будущем цены пойдут вверх. Поэтому как раз с инвестиционной точки зрения американская недвижимость сейчас очень интересна.
— По Вашему мнению, какова целевая аудитория услуг по покупке недвижимости в США?
— Сложно говорить о какой — то конкретной целевой аудитории, мне доводилось работать с очень разными клиентами. В основном, это, конечно, люди с достаточно высоким социальным статусом и доходом — топ — менеджмент крупных компаний, успешные бизнесмены… Но бывают и исключения, например, недавно один из моих клиентов инвестировал в американскую недвижимость средства, полученные в наследство. В общем, все люди, ищущие стабильный и доходный инструмент инвестирования — наши потенциальные клиенты.
— Раз уж мы заговорили о доходности… Рост цены на приобретенную недвижимость — это понятно, а существует ли возможность сдавать купленную недвижимость в аренду?
— Конечно. Причем клиенту необязательно заниматься этим самостоятельно, чаще всего PYGMALION выступает в качестве управляющей компании, организует этот процесс и обеспечивает достаточно стабильный доход. Бывали случаи, что наши клиенты годами не посещали США после покупки, однако регулярно получали выплаты.
— А как же контроль над тем, как арендуется жилье, его состоянием и так далее? Получается, клиент всего этого лишен?
— Ни в коем случае. Компания берет на себя огромный спектр обязательств, которые юридически оформляются должным образом, в частности — вернуть жилье по истечении срока действия договора в том состоянии, в котором оно было получено. Все риски по порче имущества арендаторами находятся на управляющей компании. Так что тут клиент может быть абсолютно спокоен.
Что касается контроля над арендой квартиры, грубо говоря — кто, когда и сколько — современные технологии позволяют легко отслеживать этот момент. Многие из наших объектов оснащаются так называемой системой «умный дом» — в нее входит многое, от единого управления освещением до системы безопасности. В частности, на входной двери размещается счетчик открытий — закрытий. Работает это следующим образом: как только дверь начинает активно открываться и закрываться (к примеру, больше трех циклов в неделю), на телефон владельца приходит смс — оповещение. Поэтому, как только появляются арендаторы, это тут же становится известно. А вообще, лучшая гарантия — это наше доброе имя, многолетний опыт нахождения на рынке и подписываемый договор.
— В представлении многих россиян недвижимость в США бывает всего двух типов: одно — двухэтажные виллы и небоскребы. Так ли это на самом деле?
— На самом деле, видов недвижимости больше. Но основных можно выделить, действительно, два. Первый — это так называемый Single Family Home — отдельно стоящий дом для одной семьи. Чаще всего, они расположены в пригороде. В городах основную массу предложений составляют Condo, то есть квартиры. Менее распространены так называемые Brownstone (от англ. «коричневый камень»), эти дома действительно строятся из коричневого камня и имеют три этажа. На одном из них чаще всего проживает сам хозяин дома, а остальные могут сдаваться в аренду. Вариация на ту же тему — Triple Decker (тройная палуба) — городской трехэтажный дом.
— Что такое современный дом или офис в США на сегодняшний день? Насколько серьезно они отличаются от того, что мы видим на российском рынке?
— Отличаются разительно, в Америке сам подход к недвижимости другой в корне. Особенно это заметно сейчас: многие квартиры комплектуются уже упоминавшейся системой «умный дом», больше по площади, имеют куда более современную планировку. При этом их стоимость часто ниже, например, чем на квартиру в пределах Садового кольца Москвы.
Частные дома практически во всех предложениях «измеряются» не квадратными метрами, как в России, а количеством ванных комнат и спален, потому как прочие параметры достаточно универсальны и в любом случае удовлетворяют пожеланиям большинства клиентов.
— Можно ли выделить наиболее интересные предложения для жилья или работы, существующие сейчас?
— Таких предложений тысячи, если не десятки и сотни тысяч. Свою роль тут сыграл и кризис, многие купленные в кредит объекты сейчас реализуются банками через аукцион, из — за того, что заемщики не смогли за них до конца расплатиться. Естественно, что цены на них крайне привлекательны — зачастую, на 25 — 30 процентов ниже рыночных. Объекты, которые сейчас находятся в работе, вы можете увидеть в нашей презентации.
— Из чего складывается стоимость жилья в США?
— В принципе, из тех же факторов, что и в России. Число комнат, наличие ремонта (особенно, дизайнерского), площади и т.п. Но во главе угла стоит, конечно, месторасположение. Все мы прекрасно знаем, насколько различны цены в Москве — трехкомнатная квартира в центре и где — нибудь в Бутово могут отличаться в цене не только в разы, но и на порядок. В Америке примерно та же ситуация, Нью — Йорк, к примеру, в этом отношении настолько же неоднороден, как и Москва.
— Говоря о расположении недвижимости, нельзя не упомянуть и о весьма весомом «социальном факторе» — проще говоря, соседях. В ходе консультаций клиентов Вы обращаете их внимание на этот момент?
— Обязательно. Кстати, это еще один из плюсов работы со специалистами, имеющими обширный опыт проживания в стране. Крупные города США часто бывают буквально поделены между представителями разных социальных слоев, хрестоматийный пример — Бронкс и Манхеттен: все это Нью — Йорк, но очень и очень разный. Часто значение имеет даже улица внутри одного района и так далее. И клиенту эту информацию обязательно необходимо давать.
— Оцените, пожалуйста, минимальный «порог входа» в инвестиции в недвижимость США.
— Я бы назвал сумму в 250 тысяч долларов. Есть предложения и с более низкой стоимостью, но мы сейчас говорим о ликвидной недвижимости, имеющей серьезный потенциал для роста стоимости, востребованной в плане аренды… Но это общая сумма, первоначальные расходы можно ощутимо снизить за счет кредитов.
— Кстати насколько возможно привлечение ипотечных кредитов для покупки недвижимости в США?
— В полной мере возможно, мало того — активно применяется. Список документов и прочие моменты сходны с тем, что происходит в российских банках — сведения о доходах, отсутствии судимости и так далее. Россияне могут рассчитывать на кредит в размере около 50 процентов от стоимости жилья, в отдельных случаях — до 70 процентов.
— Есть ли существенные отличия в механизме приобретения недвижимости в США и России?
— Различия просто огромны. Главное, что недвижимость в Америке никогда не продается напрямую. В сделке обязательно участвуют представители продавца и покупателя — брокеры. Эта деятельность жестко лицензируется, что обеспечивает уровень безопасности, до которого России еще расти и расти: такого числа махинаций с жильем там не может быть в принципе.
— То есть риски при покупке недвижимости в США намного ниже, чем в России?
— Риски, связанные с махинациями и несовершенством законодательной базы практически сведены к минимуму. Правда, возникают другие. Например, дома в США при покупке проверяются на заражение термитами, которые являются весьма неприятными соседями, да еще и могут снизить прочность конструкций дома. Именно поэтому я говорил о работе со специалистами, имеющими опыт жизни в стране — подобных моментов много, но всех их можно легко избежать. А время для покупок сейчас, действительно, оптимальное — рынок обязательно «отыграет» все падения и пойдет вверх.