В ситуации, подразумевающей нестабильность валют и постоянно изменяющиеся цены на фондовых биржах, недвижимость, по-прежнему, является наиболее стабильным видом инвестирования, приносящим каждодневный доход. Недвижимость считается самым безопасным способом сохранения капитала в моменты обесценивания других активов: ее стоимость не так изменчива, как цена акций, она приносит доход не только от прироста капитальной стоимости, но и доход от аренды.
• Политическая стабильность.
Марокко — Конституционная монархия. Глава государства — король, обладает практически неограниченной властью, является также главой мусульман в стране и верховным главнокомандующим. Законодательный орган Марокко — Палата представителей, избирается всеобщими прямыми выборами и может контролировать деятельность правительства. Глава кабинета министров назначается королем.
• Экономическая стабильность.
Королевство Марокко проводит политику стимулирования частного бизнеса и привлечения иностранного капитала. С 1996 при поддержке Международного Валютного фонда и Всемирного Банка осуществляется политика «структурного оздоровления и строгой экономии». Важнейшую из отраслей промышленности — горнодобывающую, а также энергетику и внешнюю торговлю контролирует государство. ВНП на душу населения 1290 долл. (2006), наблюдается его стабильный рост. В конце 2008 года будет сдана первая очередь уникального по своим масштабам и грузоперевозкам порта в г. Танжер «Ворота в Африку». Единственный порт, который соединит Европу и Африку. Уровень инфляции 2-2,5%. Кредитная ставка по ипотечным кредитам 4%.
• Географическое положение города Танжер (север Марокко).
Танжер — один из самых древних городов Марокко, расположен на берегу бухты у подножья холмов, в том месте, где Атлантический океан встречается со Средиземным морем. Танжер связывает Европу и Африку, Средиземное море и Атлантический океан, поэтому здесь смешаны европейская, марокканская и африканская культуры. Этот порт упоминается с 500 года до н.э. Из Танжера на пароме можно добраться до побережья Испании за 40 минут.
Основными направлениями для инвестирования в жилую недвижимость с высокой ликвидностью являются: проект — жилой — курортный комплекс, который должен находиться на берегу Средиземного моря или Атлантического океана, включать в себя разветвленною инфраструктуру, а самое главное на территории комплекса должна быть гостиница не менее 4-х звезд и поле для гольфа. Горизонт инвестирования от 3 до 5 лет. Выбор марокканского города Танжер как места инвестиций в курортные проекты закономерен, так как цены на недвижимость здесь растут, а показатели доходности по арендным ставкам очень высоки. С точки зрения инвестиционной привлекательности вложений в недвижимость внимание в большей степени стоит обращать не на государства, а на конкретные города, где темпы роста порой заметно превышают средние показатели по стране (для примера можно сравнить Москву и Урюпинск). Согласно обзору Knight Frank International Residential Review, цена на жилую недвижимость, в среднем по стране за прошедший год выросла на 12 процентов.
• Стратегия «А» (жилая недвижимость)
Минимальная ожидаемая ежегодная доходность составляет от 10% до окончания строительства. Горизонт инвестирования от 3 до 5 лет. Первоначальный взнос составит 30% от стоимости приобретаемого объекта, при конечной фиксированной цене до окончания строительства.
При каждой дальнейшей перепродаже, идентичного объекта недвижимости данного жилого — курортного комплекса, не зависимо от срока, минимальная доходность без учета налога на прибыль, будет составлять 10%. Соответственно, ожидаемая минимальная доходность через 3 года составит от 40% до 50% при внутренней инфляции 2-2,5% в год, не принимая во внимание конечную стоимость сданного «под ключ» объекта. Комплекс находится в стадии строительства. Окончание строительства через 36-40 месяца. На территории комплекса строиться 4-х звездный отель и поле для гольфа. Минимальная сумма инвестирования включая НДС и оформления сделки (нотариус + регистрация) — 200000 евро.
• Стратегия «B» (жилая недвижимость)
Минимальная ожидаемая ежегодная доходность составляет от 20% до окончания строительства. Горизонт инвестирования от 3 до 5 лет. Первоначальный взнос составит 30% от стоимости приобретаемого объекта, при конечной фиксированной цене до окончания строительства. При каждой дальнейшей перепродаже идентичного объекта недвижимости данного жилого — курортного комплекса независимо от срока, минимальная доходность без учета налога на прибыль, будет составлять 10%. Соответственно ожидаемая минимальная доходность через 3 года составит от 60 до 70% при внутренней инфляции 2-2,5% в год, не принимая во внимание конечную стоимость сданного «под ключ» объекта. Комплекс полностью спроектирован и утвержден. Окончание строительства через 36-40 месяцев. Застройщик комплекса представлен одним из самых крупных игроков на мировом рынке по зарубежной недвижимости компанией «Sotheby’s » — «Сотбиз». На территории комплекса будет построена гостиница 5 звезд «Кемпинский», поле для гольфа. Минимальная сумма инвестирования включая НДС и оформление сделки (нотариус + регистрация) — 300000 евро.
• Стратегия «С» (коммерческая недвижимость-строительство)
Минимальная прогнозируемая доходность составляет от 100%. Есть возможность покупки земли с дальнейшим строительством объектов коммерческого назначения (бизнес-центр, банк, казино, ресторан и т.д.). Минимальная сумма инвестирования на первоначальном этапе, при покупке земли включая НДС и оформления сделки (нотариус + регистрация) 1000000 евро.
Если Вы планируете купить недвижимость в Марокко, Вам необходимо открыть счет в конвертируемых дирхамах в марокканском банковском учреждении, что можно сделать, находясь за границей. Действительно, у некоторых марокканских банков есть филиалы за границей.
Нотариус проинформирует Валютный контрольный центр об осуществляемой Вами сделке, чтобы, в случае перепродажи, Вы смогли воспользоваться правом на репатриацию средств.
Суммы, приходящие из-за границы, должны пройти через счет в конвертируемых дирхамах, который гарантирует сделки иностранных инвесторов. Данный счет позволяет перечислить средства для Вашей инвестиционной операции в Марокко, а также репатриировать средства в случае перепродажи (в том числе, прибыль с перепродажи, налог на прибыль с перепродажи, в случае удержания).
• Сборы, пошлины и налоги
Пошлины варьируются в зависимости от юридической природы недвижимости. Нотариальные акты и передача собственности регистрируются в Земельном управлении.
Жилой дом и незастроенный участок (с обязательством застройки в 7-летний срок)
— Регистрационные сборы: 2,5%
— Нотариальная пошлина: 0,5%
— Земельное управление: 1% + 150 дирхамов (Свидетельство на право собственности)
— Вознаграждение: 1%, с минимальным тарифом в 2500 дирхамов + НДС 7%
— Уточнение информации в земельном управлении (в случае необходимости): 0,5% + 75 дирхамов
— Прочие расходы (печати, и т.п.): примерно от 1500 до 3 000 дирхамов в зависимости от документации.
В случае приобретения объекта недвижимости без свидетельства на право собственности (мелькия), необходимо прибавить расходы на получение данного свидетельства, которые зависят от площади участка и цены приобретенного объекта недвижимости. В случае необходимости, данные расходы могут быть разделены с продавцом.
— Сборы за публикацию: 450 дирхамов
— Пошлины: 1,5% от суммы до 50 000 дирхамов + 2% от суммы выше 50 000 дирхамов
— Пошлины за площадь: 45 дирхамов за каждый начатый ар (в городской местности), за каждый начатый гектар (в сельской местности)
— Твердые сборы: 75 дирхамов
— Геодезист: около 2 500 дирхамов
— Прочие расходы (печати, и т.п.): около 1500 дирхамов.
Незастроенный участок без обязательства застройки
— Регистрационные сборы: 5%
— Нотариальная пошлина: 0,5%
— Земельное управление: 1%
— Вознаграждение: 1%, с минимальным тарифом в 2500 дирхамов + НДС 7%
— Прочие расходы (печати, и т.п.): около 2 000 дирхамов.
• Свидетельство на право собственности
Режим земельной регистрации, установленный в Марокко Дахиром (указом марокканского короля) от 12 августа 1913 года, связан с системой поземельных книг. Данный режим представляет бесспорные преимущества, а именно:
— Индивидуализация каждого объекта недвижимости:
Для ведения учета земельной собственности необходимо заносить каждый объект недвижимости в поземельные книги, каждая регистрация является основанием для оформления свидетельства на право собственности на землю, содержащего порядковый номер, частное имя и подробное описание объекта недвижимости.
— Разрешение споров, связанных с объектом недвижимости:
В случае препятствия или отказа производить регистрацию со стороны земельного управления, другая особенность режима земельной регистрации позволяет оформить свидетельство на право собственности, внесенное в поземельную книгу, которое аннулирует все предыдущие свидетельства и права, не указанные в записи.
— Оформление окончательного свидетельства на право собственности на землю не подлежит обжалованию:
В соответствии с положениями статьи 62 Дахира от 1913 года, свидетельство на право собственности на землю, выданное на основе решения о регистрации, является единой точкой отсчета для вещных правомочий и земельных налогов на объект недвижимости. Согласно юриспруденции, данный окончательный характер относится как участку, так и к строениям и насаждениям, существующим на участке на день оформления соответствующего свидетельства.
• Покупка объекта недвижимости, именуемого «мелькия»
Это объекты недвижимости без свидетельства на право собственности на землю, регламентируемые мусульманским правом, еще не зарегистрированные в Земельном управлении. При такой покупке нужно быть осмотрительным, так как такой объект недвижимости может принадлежать, в связи с наследованием, многочисленным наследникам и один из «забытых» управомоченных лиц вправе проявить себя в момент требования свидетельства на право собственности на землю. Необходимо собрать документы, устанавливающие право собственности, которые, в основном, являются актами на арабском языке, выданными адулем, проверить количество управомоченных лиц, убедиться, что они все являются участниками продажи, проверить географическое положение объекта, его реальную площадь. Объекты недвижимости Мелькия могут не представлять особой проблемы, но проверки необходимы. Продажа объекта недвижимости Мелькия может быть осуществлена перед Адулем, представляющим мусульманское право, адвокатом или нотариусом, но документ должен быть зарегистрирован.
• Налог в случае перепродажи
Налог на доходы от недвижимости уплачивают продавцы, физические или юридические лица, за объект недвижимости, продажная стоимость которого превышает 60.000 дирхамов. Налог необходимо уплатить в налоговом органе в течение двух месяцев, следующих за месяцем продажи. Ставка налога на доходы от недвижимости составляет 3% от продажной цены (минимальный налог) или 20% от облагаемого дохода, если он выше.